Можно ли жить в офисном помещении

Можно ли жить в офисном помещении

Апартаменты становятся все более и более популярным предложением среди девелоперов. В 2014 году доля этого вида недвижимого имущества в общем объеме жилищного строительства превысила 40%, даже при том, что де-юре, по российским законам, такие помещения жилыми не являются.

Апартаменты как вид жилья традиционно реализуются в двух форматах по принципу: для богатых и для очень богатых. Первый вариант — штучные проекты, часто в «особенных» районах, где нет возможности возвести жилые комплексы. Например, известный символ современной столицы — Москва-Сити. В таких местах проекты обычно соответствуют самому верхнему сегменту. Второй вариант — создание апартаментов в жилых районах, в проектах в рамках многофункциональных комплексов. Здесь жилье обычно соответствует уровню бизнес-класса. «Жизнь в апартаментах стоит дороже, чем проживание в квартире, например, такого же метража в том же районе, так как коммунальные платежи в апартаментах рассчитываются по более высокой ставке, — объясняет Наталия Розенблюм, партнер компании Hospitality Income Consulting. — Поскольку апартаменты не являются жильем с законодательной точки зрения, при расчете затрат на электроэнергию, отопление, водоснабжение и прочее применяются тарифы, предназначенные для коммерческих объектов, а они значительно выше по сравнению с тарифами для жилого фонда». Тем не менее, по словам эксперта, популярность этого формата жилья растет и во многом обусловлена особым характером проектов, поскольку зачастую они реализуются на интересных площадках с историей или в рамках тщательно продуманных современных комплексов, предоставляющих комфортные условия для жизни.

Основные покупатели и арендаторы таких квартир — люди, зачастую не обремененные семейными узами и детьми и использующие апартаменты, расположенные либо непосредственно в том же здании, в котором находится их офис, или недалеко от места работы. В регионах тема апартаментной недвижимости актуальна только в крупных городах — Санкт-Петербург, Казань, Екатеринбург, однако «локомотивом» развития апартаментного формата недвижимости все же остается Москва.

Квартира мечты с небольшими нюансами

В последнее время апартаменты «набирают очки» не только среди покупателей недвижимости, но и среди самих застройщиков. Причин тому несколько: во‑первых, кризис заставил девелоперов пересмотреть свои проекты в области строительства офисных помещений и переориентироваться на более востребованный сегмент рынка — жилье. Во-вторых, цена апартаментов на рынке недвижимости на 15–20% ниже по сравнению с ценой квартир, аналогичных по качеству и характеристикам. «Еще одна причина — недостаточность земельных участков, которые разрешено использовать для строительства жилья, и высокая цена, которую девелоперы должны заплатить, чтобы изменить разрешенное использование земельного участка, — говорит Вячеслав Леонтьев, управляющий партнер адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры», руководитель комитета по правовому обеспечению бизнеса Ассоциации менеджеров. — Кроме того, требования строительных и санитарно-эпидемиологических норм и правил, предъявляемые при строительстве апартаментов в составе нежилых зданий, гораздо мягче, чем требования, предъявляемые при строительстве жилых домов: в частности, на апартаменты не распространяются ограничения по плотности застройки и не требуется создание необходимой инфраструктуры (школы, детсады, магазины, детские площадки и прочее), необходимой для жилых домов».

Согласно действующему законодательству, апартаменты могут располагаться не только в составе гостиниц, отелей и общежитий, но и в различных бизнес-центрах, многофункциональных развлекательных комплексах, а также в многоквартирных домах. При этом апартаменты принято считать нежилыми объектами недвижимости, несмотря на то что они обладают всем необходимым набором характеристик и качеств для проживания. Поэтому у апартаментов имеются свои плюсы и минусы.

«Пожалуй, самый главный и весомый минус, влияющий на выбор потенциального покупателя апартаментов, — отсутствие возможности постоянной регистрации по месту жительства. Поскольку институт «прописки» в нашей стране все еще не изжил себя, данный вопрос является крайне важным для приобретателей жилой недвижимости», — отметил Вячеслав Леонтьев. По его мнению, также недостатком приобретения апартаментов следует считать и то, что очень часто у собственников такого помещения нет прав на общее имущество, как в многоквартирном доме (лестницы, подвалы, чердаки, общие холлы, техническое оборудование и прочее), а отсюда — и правовой вакуум в регулировании отношений между собственниками апартаментов по вопросу обслуживания и содержания такого общего имущества. «При покупке апартаментов граждане должны учитывать все особенности этого вида недвижимости, — подчеркнул Игорь Шпектор, глава комиссии по ЖКХ Общественной палаты РФ. — В апартаментах коммунальные платежи и налог на имущество для нежилых помещений гораздо выше; нет права на социальное обслуживание по месту жительства, нельзя организовать товарищество собственников жилья. Также, например, не действуют правила о соблюдении тишины после 11 часов вечера».

Как правило, застройщики продают апартаменты при условии заключения между покупателем и управляющей компанией договора на обслуживание и содержание общего имущества (лестницы, холлы, прилегающая территория и так далее), при этом без возможности изменения условий такого договора. Поэтому часто получается, что покупатель вместе с апартаментом получает в нагрузку и договор с управляющей компанией, который, в свою очередь, может содержать в себе невыгодные условия.

Однако есть в обладании апартаментами и безусловные плюсы: конкурентоспособная цена апартаментов на рынке недвижимости по сравнению с квартирами, обладающими аналогичными характеристиками и качеством, а также более простая процедура согласования перепланировок.

Де-факто де-юре

В Москве в конце 2014 года были приняты нормативные документы, ограничивающие возможности по строительству новых апартаментных комплексов в отдельно стоящих зданиях. По факту это означает, что апартаменты по-прежнему могут быть в рамках многофункциональных комплексов. «Ограничение по строительству отдельно стоящих апартаментов имеет позитивную сторону и приближает апартаментный формат к жилому, поэтому если это движение будет продолжено, то конечный покупатель сможет получить выгоду в виде социальной инфраструктуры, которая является обязательной при строительстве жилых проектов», — полагает Наталия Розенблюм. Однако эксперт уверена, что, с другой стороны, это приведет к удорожанию проектов, что, безусловно, негативно скажется на привлекательности формата. Кроме того, в реалиях последних нескольких лет многие проекты не реализуются по причине того, что согласования на использование земельного участка проходят с огромным трудом или не проходят вовсе. Это, по мнению Наталии Розенблюм, негативно сказывается на жизни города, процессе освоения новых или регенерации старых территорий.

Читайте также:  Альбом унифицированных форм кадровых документов

Юристы утверждают, что для решения вопроса апартаментов необходимо внести изменения в гражданское законодательство. Необходимо выделить апартаменты как отдельный вид объекта недвижимости, обладающий определенными характеристиками и качествами и предназначенный для определенного использования. «А пока апартаментам законодательно не будет придан определенный статус, например «нежилое помещение, предназначенное для временного проживания с возможностью временной регистрации», ожидать существенных изменений в данной сфере не приходится», — констатирует Вячеслав Леонтьев. А посему, полагает эксперт, темп предложений апартаментов будет только нарастать ввиду привлекательности цены и особенностей группы основных покупателей и арендаторов такого рода объектов недвижимости. «Сегмент апартаментов востребован и будет развиваться, поэтому он, конечно, требует государственного урегулирования, — отмечает Александр Гончаров, заместитель председателя Москомстройинвеста. — В настоящее время идет законотворческая работа в Минстрое РФ. Надеемся, в ближайшее время такое понятие, как «апартаменты», будет введено в наше законодательство и правоотношения, связанные с этим видом недвижимости, пропишут в нормативных актах». Пока же эксперт рекомендует помнить, что апартаменты как нежилая недвижимость не подразумевают постоянного проживания, поэтому при покупке граждане должны все взвесить и учесть особенности этого вида недвижимости.

Экономическое расслоение в обществе заставляет людей становиться изобретательными.

Как излишне богатые, так и излишне бедные граждане начинают жить там, где законами это не предусмотрено.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Буква закона

Можно ли жить в нежилом помещении? Законодательство не приветствует самовольного перевода нежилого помещения в жилое.

Но если собственник помещения находится там и днем, и ночью — никто не вправе его оттуда изгонять.

И не важно, к жилому фонду принадлежит окружающее пространство или нет. Но нелегальность проживания при этом никто не отменял.

Когда же помещение проживающему там не принадлежит, то проблемы с собственником возникнуть могут. В договоре аренды может присутствовать пункт, согласно которому помещение может использоваться только под определенные цели. Нарушение этого соглашения повлечет за собой расторжение договора аренды.

Прописка в нежилом помещении

Прописка — это регистрация по месту постоянного или временного жительства. Нежилая недвижимость не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно.

Не разрешат даже временную регистрацию на подобной территории. Все места, где прописка возможна, перечислены в первой статье приложения к Постановлению от 17.07.1995 № 713.

В 2016 году правозащитником Евгением Бобровым было инициировано создание закона о заменяющих штамп в паспорте документах.

Как таковая прописка может стать неактуальной, если данный закон будет принят.

А пока, чтобы сделать прописку законно, помещение необходимо официально переводить в жилой фонд согласно Постановлению Правительства N 47 от 28.01.2006 г. Для этого приходится обращаться в местный муниципалитет и тратить немало нервов и финансовых сбережений.

Признает помещение пригодным для жизни специальная комиссия. Чаще всего эта тема касается дачных домиков. Как видите проживание в нежилом помещении — задача почти невыполнимая и незаконная.

Регистрация на даче

С 2013 года прописываться на даче разрешили. Правда, с некоторыми оговорками.

Требования, предъявляемые комиссией к качеству садового домика, таковы:

  • наличествует капитальный фундамент;
  • в стенах нет механических повреждений;
  • соблюдены все санитарные нормы при оборудовании коммуникаций;
  • нормы солнечного освещения помещения соблюдены;
  • степень гидротеплоизоляции позволяет поддерживать внутри менее 80% влажности и более 18° температуры;
  • здание зарегистрировано в Росреестре.

Только при соблюдении этих правил дом возможно признать пригодным для круглогодичного пребывания.

Но и этого еще не достаточно для прописки.

Помимо пригодности для жизни самого здания, сам дачный участок должен соответствовать определенным нормам:

  • документально подтвержденное разрешенное использование земли — садоводство;
  • земля размещается на территории какого-либо населенного пункта.

Если все это соблюдено, собственник вправе получить судебное разрешение на прописку. Но только в том случае, если иного места регистрации не имеет.

Теперь, когда вы знаете об особенностях проживания в нежилом помещении, ответственность, которую придется понести — следующая важная тема о которой мы поговорим в разделе ниже.

Ответственность за несанкционированные действия

Когда прописки нет нигде, гражданин виновен в несоблюдении паспортного режима и понесет ответственность по 19.15 КоАП.Когда человек все же где-то еще прописан, то (согласно правилам) есть вероятность подпасть под «административку» при превышении срока пребывания на чужой территории более 90 дней.

КоАП РФ, Статья 19.15. Проживание гражданина Российской Федерации без документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта)

  1. Проживание по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении гражданина Российской Федерации, обязанного иметь документ, удостоверяющий личность гражданина (паспорт), без документа, удостоверяющего личность гражданина (паспорта), или по недействительному документу, удостоверяющему личность гражданина (паспорту), —
    влечет наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей.
  2. Нарушение, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, совершенное в городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, —
    влечет наложение административного штрафа в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей.
Читайте также:  Принятие наследства по завещанию госпошлина

Если же обитаемое нежилое помещение располагается в той же местности, что и официальная жилплощадь, проблем возникать не должно. Жителями нежилого помещения не всегда довольны их соседи. И верно: нарушается санитарно-эпидемиологическое законодательство.

Соседи вправе привлечь УК за его несоблюдение.

Привлекать по ст.6.4 КоАП может Роспотребнадзор, для этого достаточно известить его о факте нарушения.

Статья 6.4 КоАП РФ. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта —

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Сделать это можно и онлайн.

Москвичам пожаловаться на нарушения своих прав (если недвижимость общая), можно на городском портале.

Если живущий в неподобающем для жизни месте гражданин арендует его, ответственность должен понести арендодатель:

  • физическое лицо рискует уплатить штраф от 500 рублей до тысячи;
  • лицо должностное и ИП — от 1000 до 2000 рублей;
  • юридическое лицо оштрафовать могут на 10-20 тысяч рублей.

Но на деле доказать факт проживания в нежилом помещении практически невозможно. Когда соседи ничем в своих правах не ущемляются, законом не предусмотрены никакие наказания «провинившимся». Эта лазейка в законах и позволяет расти спросу на альтернативные территории для жизни.

Неэкономная экономия: нюансы

Офисы обычно оснащаются комнатами отдыха для сотрудников. На многих предприятиях есть даже душ.

Когда бизнес еще не принес достаточного количества денег, жизнь на рабочем месте позволяет предпринимателю сэкономить на аренде квартиры. Один минус — с семьей в офис перебраться невозможно чисто практически. Такой подход хорош только для одиночек.

В рабочее время имеют право заявиться с проверкой пожарные. Соответственно, все противопожарные нормы «нежилья» также должны соблюдаться, иначе не избежать штрафа.

Еще один недостаток нежилого места — не разрешается устанавливать газовую плиту, нагреватели с открытыми элементами и прочие предметы обычного быта. Если в офисе приходится придумывать альтернативы этим удобствам, то при оборудовании под жилье гаражей эти запрещения умело обходят.

Некоторые гаражные кооперативы оборудуют боксы жилыми надстройками с автономным отоплением. Сдавать в аренду гаражное помещение закон позволяет, да и проверки там бывают нечасто.

Главный минус жизни в гараже — нестабильность. Гаражи в городах сносят так же часто, как и киоски.

Коммерческая же недвижимость в виде апартаментов мало чем уступает дорогим квартирам.

Уже хорошо заработавшие люди предпочитают такое нежилое жилье именно из-за его шикарности и дороговизны.

Хотя цена апартаментов ниже цены аналогичной по удобству квартиры на 15%, беднякам жить в апартаментах просто невыгодно.

Оплачивать услуги ЖКХ придется в разы больше, чем при жизни в жилом помещении.

Для любящих риск личностей нелегальное проживание в нежилом помещении может стать в некотором роде экстримом. Но, для связанных семейными узами нежилое помещение для проживания — проигрышный вариант.

Пока в России не разрешили прописывать себя и детей в любом помещении, пока институт прописки как таковой окончательно не ликвидировали, спать спокойно в неофициальном жилье не выйдет.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Это незаконно, но наказания жильцам законом не определены

По закону жить можно только в помещении, которое официальном признано жилым. На деле люди переделывают под жилье гаражи, магазины и другие коммерческие помещения. Правда, по мнению специалистов www.irn.ru, большой популярностью такие помещения пользоваться не будут, так как слишком уж мало предложение недорогой и подходящей для проживания нежилой недвижимости, а неудобств, напротив, много. Хотя желающие находятся.

Нежилое жилье

В середине октября глава комиссии по миграционной политике Совета по развитию гражданского общества и правам человека при президенте РФ Евгений Бобров заявил, что совет готовит предложение о том, чтобы узаконить права россиян на регистрацию в любом помещении, даже нежилом.

По мнению брокеров, выгода проживания в коммерческой недвижимости спорна. «Стоимость нежилых помещений на порядок выше стоимости квартир, поэтому использовать нежилые помещения под жилье крайне нецелесообразно», – считает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова. Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов оценивает разницу в стоимости в два раза в пользу «нежилья». Еще одним недостатком, по мнению директора по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елены Мишиной, является ограниченный объем предложения: «Объем нежилой недвижимости в разы меньше, чем жилой».

Читайте также:  Сколько штраф за курение в поезде

Жизнь на работе

Брокерам запросы на аренду коммерческой недвижимости под жилье обычно не встречаются, однако они признают, что могут быть не осведомлены о теневой части этого рынка. «В моей практике ни одного случая переоборудования офиса или торгового помещения в жилое не встречалось. Возможно, это происходит потому, что желающие поселиться в нежилом помещении скрывают нечестные намерения от консультантов сделки и иногда от собственников помещения», – говорит Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium.

Кроме того, собственники коммерческой недвижимости, по словам эксперта, обычно внимательно следят за использованием помещения надлежащим образом. «Коммерческая недвижимость не может быть использована для проживания. Конечно, это не исключает устройства зон отдыха. Мы часто видим такие помещения на вторичном рынке при инспекции офисных площадей. Нет-нет, да и собьют с толку тюлевые занавески и отпечатки бра на оклеенных тканью стенах», – отмечает Елена Колесникова, старший директор отдела корпоративных клиентов Cushman & Wakefield. Однако если доказательств проживания в офисе нет, то такие типичные «домашние» атрибуты могут быть расценены только как необычный способ оформить зону отдыха. Если же арендодатель найдет доказательства проживания в офисном помещении, договор аренды может быть расторгнут.

Чаще всего серьезно контролируются помещения в бизнес-центрах. В отдельных небольших офисах и помещениях стрит-ретейла проводить постоянные проверки тяжелее. К тому же такое проживание может быть оптимальным для начинающих предпринимателей. «Через два года после окончания вуза я накопил небольшой капитал и решил открыть свой бизнес по продаже вещей для интерьера. Снял нежилое помещение на первом этаже дома, а в подсобной комнате поселился сам, – рассказывает предприниматель Алексей. – Хотя аренда помещения под магазин дороже, чем квартиры, в данном случае получилось сэкономить. Эта комната там все равно была, за нее все равно пришлось бы платить. А так я сэкономил на аренде квартиры, что было очень важно на начальном этапе».

Иногда похожий путь выбирают, напротив, опытные бизнесмены с большим капиталом. «Большой популярностью среди сверхобеспеченных людей раньше пользовалась покупка особняков в центре Москвы, – отмечает Александр Ошурко. – Формально такие здания являются офисными, и в них действительно размещаются офисы на первых этажах. А на вторых собственники здания организовывают свое жилье. Оно часто является не постоянным, а временным. Во дворах таких особняков можно встретить бассейны, сады, частные рекреационные зоны, в которые нет доступа посторонним».

Творческий подход

Выбор нежилого помещения – весьма необычный способ решения жилищного вопроса, поэтому зачастую приходит в голову творческим людям. Классический пример – с нью-йоркскими лофтами, которые в середине XX века снимали художники на территории бывших заводов. «Здесь можно и жить, и работать. Твоя гостиная — это одновременно и зона отдыха, и шоу-рум, и творческая студия, и переговорная», – говорит директор департамента продаж городской недвижимости Blackwood Оксана Дивеева. Правда, в Россию лофты пришли «сверху» – по инициативе застройщиков, которые занимаются реконструкцией бывших промзон. Конечному покупателю они достаются уже в приспособленном для проживания виде и за немалые деньги.

«Свободным художникам» в Москве вместо высоких потолков и окон в пол порой, напротив, достаются подвалы. «Я снимал комнату с девушкой, а когда мы расстались, пришлось как-то искать новое жилье, – рассказывает инженер и музыкант Сергей. – С зарплатой в 30 000 руб. в Москве даже комнату снять непросто. Поэтому я поселился на репетиционной базе на территории бывшего завода, где репетировала моя группа. Купил туда диван, холодильник. Душ, слава богу, уже был. Платить владельцам базы не пришлось – мы договорились, что я буду работать там по вечерам администратором».

Таунхаус в гараже

Студенты и молодые специалисты порой останавливают выбор на гаражах. Не так давно в белорусском издании news.21.by появилась история Александра, 25 лет, из города Борисов, который снимал гараж в Москве. За $600 в месяц он снимал гараж с подвалом и надстроенным вторым этажом с мебелью и всеми удобствами. По словам Александра, в том же гаражном кооперативе под жилье сдавались многие гаражи. В каждом боксе была канализация, водопровод, электричество, электрокотел для отопления. Потребление ресурсов рассчитывалось по индивидуальным счетчикам.

Жилая комната на втором надстроенном этаже гаража, источник news.21.by

Жить нельзя

Люди обычно осведомлены о нелегальности проживания в нежилом помещении. Но, по словам юриста компании «КМ Консалтинг» Константина Егорова, ответственности за это никакой не существует. Правда, из-за нежилого статуса цены на коммунальные услуги будут выше: для жилья предусмотрены льготы, которых нет для коммерческих помещений.

Кроме того, в соответствии с законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», нежилую недвижимость запрещено предоставлять для проживания. То есть сдача в наем незаконна и может повлечь ответственность. Хотя обычно собственники обходят эту норму, сдавая помещение по договору коммерческой аренды.

«Если нежилое помещение не переведено в статус жилого, то в нем нельзя прописаться и, соответственно, формально нельзя жить. Однако нынешняя ситуация на рынке апартаментов, которые по сути своей также являются нежилыми помещениями, доказывает, что собственников не пугает формальный статус будущего жилья», – утверждает Александр Ошурко. К тому же, хотя юридические санкции возможны, в реальности доказать, что в коммерческом помещении человек проживает постоянно, очень трудно.

Ссылка на основную публикацию
Можно ли взять ипотеку без официального трудоустройства
Еще несколько лет назад отсутствие трудового договора являлось главным препятствием для оформления ипотечного кредита. Ныне же все изменилось. Зная, как...
Могут ли развести если жена беременна
Семейным законодательством предусмотрено право супругов на развод. При беременности бракоразводный процесс имеет определенные особенности. Обусловлено это защитой прав и интересов...
Могут ли сократить за год до пенсии
После того, как работник попал под сокращение по инициативе работодателя, он еще в течение двух месяцев получает среднемесячную заработную плату...
Можно ли взять отпуск заранее
Содержание статьи Можно ли отгулять отпуск «вперед» Как провести отпуск Как перевести с одной должности на другую Отгулять отпуск «вперед»,...
Adblock detector