Как уменьшить балансовую стоимость здания

Как уменьшить балансовую стоимость здания

Основные материальные и нематериальные активы постоянно изменяют свою остаточную стоимость. Большинство постепенно теряет ее, перенося на производимую с их помощью продукцию – амортизируясь. Но бывают и ситуации, когда в результате модернизации или улучшения тот или иной актив увеличивается в стоимости. Кроме того, предприятие обновляет свои материальные активы, приобретая новые взамен изношенных, расширяет их базу. Так или иначе, стоимость основных активов предприятия – это параметр, постоянно находящийся в динамике, а значит, требующий регулярного аналитического и бухгалтерского учета.

Важно, чтобы этот параметр находился в реальном соответствии с рыночными характеристиками стоимости, чтобы отражать в бухгалтерских документах истинную остаточную стоимость, а не просто выраженную в тех или иных цифрах.

В статье мы осветим суть процедуры переоценки основных имущественных активов организации, как она происходит в соответствии с последними законодательными нововведениями, а также покажем, как это делается на конкретном примере.

Суть переоценки основных фондов

Имущество предприятия с течением времени меняет свою стоимость в результате износа (физического и/или морального). Параллельно протекают рыночные процессы, с разной скоростью изменяющие цену различных активов: недвижимости, оборудования, инструментов, транспортных средств и т.п. Переоценка проводится как раз для того, чтобы привести эти данные к единому показателю.

Динамика рыночной стоимости активов очень неравномерна, ее трудно оценить с точки зрения определенных факторов, поэтому стоимость имущества в каждый отдельно взятый момент не отражает его реальной цены в современных условиях рынка. Отсюда возможны существенные искажения в разных параметрах активов:

  • себестоимости;
  • амортизационных отчислений;
  • рентабельности фондов;
  • базы для налогообложения.

Итак, переоценка основных фондов организации – это уточняющие мероприятия по приведению остаточной стоимости активов к уровню фактической их цены на рынке, то есть установление полной цены, которая понадобилась бы на их восстановление или реновацию до первоначального состояния в современных реалиях.

НАПРИМЕР. Два года назад предприятие приобрело новое оборудование, стоившее 50 000 руб. За два года оно утратило в результате амортизации 7 тыс. руб. Таким образом, его остаточная стоимость по бухгалтерским документам составит 43 тыс. руб. Но в результате определенных рыночных процессов (производитель выпустил усовершенствованную модель) реальная стоимость такого оборудования данного уровня износа на рынке составляет только 35 тыс. руб. Это значит, что на сегодняшний день его можно продать именно за эту сумму. Необходимо произвести переоценку, в результате которой на бухгалтерском балансе это оборудование будет отражено по стоимости 35 тыс. руб., что является его реальной рыночной ценой, достоверной при финансовом учете.

Обязательно ли переоценивать фонды

Согласно п. 15 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», утвержденных приказом Министерства финансов России от 30 марта 2001 г. № 26н, предприятие имеет право, но не обязано производить переоценку своего имущества. Обязательность этой процедуры в Российской Федерации упразднена в 1997 году.

Законодательный порядок переоценки имущественных фондов излагается в Налоговом Кодексе РФ в ст. 256 «Амортизируемое имущество», а также в ст. 257 «Порядок определения первоначальной стоимости амортизируемого имущества». По регламенту нужно соблюдать следующие условия:

  • единожды проведя переоценку, фирма должна делать эту процедуру регулярно, но не чаще 1 раза в год (это становится обязанностью);
  • результат проведенной переоценки в документах нужно отражать на конец отчетного периода (до 2011 года было – на начало);
  • объекты переоценки должны находиться в собственности организации;
  • порядок переоценки должен утверждаться в учетной политике организации;
  • начало процесса переоценки инициируется приказом по предприятию и составлением ведомости переоцениваемых объектов;
  • коммерческие предприятия оставляют вопрос о самостоятельности проведения переоценки или привлечения для этого сторонних организаций на собственное усмотрение.

Цели и задачи

В практике учета переоценку основных фондов предприятия производят для того, чтобы:

  • определить адекватную рыночную стоимость данного основного актива;
  • для привлечения инвестиционных партнеров (например, для залоговой стоимости при кредитовании);
  • при перспективах увеличения уставного капитала;
  • при планах на реструктуризацию;
  • для уточнения себестоимости и цены производимой продукции (в рамках финансового анализа);
  • для избегания падения рыночной стоимости активов ниже уставного фонда (это грозит ликвидацией фирмы);
  • если нужно предоставить финансовую отчетность по международным стандартам;
  • при страховке имущества (уточняется страховая база);
  • возможность сократить налог на имущество (для компаний с низкой прибылью), поскольку уменьшится стоимость ОС по балансу;
  • уменьшение базы налога на прибыль (для рентабельных организаций) в результате роста амортизационных отчислений, если стоимость ОС после переоценки повысится.
Читайте также:  Профстандарт водитель автомобиля утвержденный правительством рф

Какое именно имущество можно переоценивать

Переоценка основных средств может производиться в отношении:

  • рабочего оборудования;
  • недвижимости – зданий и сооружений, в том числе и незавершенных;
  • приборов, станков, инструментов;
  • вычислительной техники;
  • транспортных средств;
  • различного инвентаря;
  • оборудования, которое только подготовлено для установки;
  • любых основных фондов, которые на данный момент не действуют, но не списаны с баланса (на консервации, в резерве, подготавливаются к списанию и пр.).

Существенность переоценки ОС

Требование существенности изложено в п. 44 «Методических указаний об учете основных средств», утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2010 г. № 91н. Оно гласит, что стоимость переоцененных основных средств, отраженная на балансе, должна существенно отличаться от первоначальной, иначе нет и смысла в проведении переоценки. Барьер существенности условно установлен в 5% (согласно приказу Минфина России от 22 июля 2003 г. № 67н), каждая организация вправе самостоятельно установить его в учетной политике, закрепив в локальных актах.

НАПРИМЕР. ООО «Бригантина» приняло решение о переоценке основных активов. По балансу на конец предыдущего отчетного года стоимость основных средств составляла 2 000 000 руб. (допустим, что группа ОС однородная). После переоценки текущая (восстановительная) стоимость активов составила 2 200 000 руб. Разница составляет 2 200 000 ­– 2 000 000 = 200 000 руб., что составляет 10%, признаваемых существенной разницей, поэтому данные изменения следует отразить в балансе.

Если бы восстановительная стоимость составила 2 020 000 руб., то полученная разница не была бы признана существенной и решение о переоценке бы не принималось.

Что необходимо для проведения переоценки

До того, как начать процедуру переоценки ОС, нужно провести ряд подготовительных мероприятий, таких как:

  1. Проверка наличия объектов основных активов, подлежащих переоценке. Этот этап завершается составлением ведомости с перечнем переоцениваемых объектов.
  2. Принятие решения о переоценке и оформление его документально. Издание приказа по организации для всех служб, которые будут принимать участие в этом процессе. В тексте приказа должны быть отражены такие особенности:
    • объекты, подлежащие переоценке;
    • методика проведения переоценки (метод, способ отражения на бухгалтерском балансе);
    • лица, несущие ответственность за проведение и оформление переоценки.
    • Сбор и взятие на вооружение необходимой сопутствующей информации:
      • сведений об уровне рыночных цен на аналогичные объекты ОС (по статистическим данным, информации от торговых инспекций и др.);
      • данные о рыночной стоимости из СМИ и специальных литературных источников;
      • сведения о стоимости продукции партнеров и конкурентов;
      • экспертные заключения.

      Способы проведения переоценки

      Закон определяет два возможных метода для изменения балансовой стоимости ОС:

      • индексация – стоимость ОС корректируется на основании специальных статистических индексов-дефляторов;
      • прямой перерасчет относительно реальных рыночных цен – используется чаще, поскольку в настоящее время Росстат не публикует на регулярной основе статистические индексы, необходимые для применения первого метода.

      ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если то или иное основное средство уже подвергалось переоценке, то в дальнейшем для этой процедуры нужен перерасчет по его восстановительной стоимости с учетом начисленной суммы амортизации за время использования этого имущества.

      Результаты переоценки

      Итогом проведения переоценки активов может быть увеличение или уменьшение стоимости, по сравнению с рыночной. Таким образом, на бухгалтерском балансе может быть проведена одна из двух предусмотренных законом процедур: дооценка или уценка, после чего восстановительная стоимость на балансе будет принята за первоначальную.

      Дооценка ОС

      Если восстановительная стоимость оказалась больше остаточной, то данное основное средство необходимо дооценить.

      Сумма, на которую была увеличена стоимость актива или группы активов, зачисляется в добавочный капитал компании. В предыдущие годы суммы амортизационных отчислений, составившие уценку и проходящие по балансу в числе «прочих расходов», должны были быть равными начисленной дооценке и вноситься в «прочие доходы».

      • дебет 01, кредит 83/91.1 – увеличена сумма первоначальной стоимости основного средства;
      • дебет 83/91.1, кредит 02 – увеличена сумма амортизационных отчислений на данное основное средство.

      Уценка ОС

      Производится, если по результатам индексации или перерасчета восстановительная стоимость получилась меньше, нежели остаточная.

      Данная сумма относится на «прочие расходы»: она уменьшает добавочный капитал организации, который был образован за счет дооценки данного основного средства в другие периоды. Та сумма, на которую получилось превышение, и составляет уценку. Ее относят на «прочие расходы».

      Проводки по балансу:

      • дебет 83/91.1, кредит 01 – уменьшена первоначальная стоимость основного средства;
      • дебет 02, кредит 83/91.1 – уменьшена начисленная амортизация ОС.
      Читайте также:  Причины списания удлинителя электрического

      ВНИМАНИЕ! Если в результате переоценки объект основного средства совсем утрачивает стоимость и подлежит списанию, оформляется его выбытие, отражающееся в составе «прочих расходов». При этом сумма его дооценки должна быть перенесена в нераспределенную прибыль организации.

      Влияние на налоговый учет

      С точки зрения налогообложения, ни дооценка, ни уценка основных средств не влияют на размер дохода или расхода организации, поскольку реально средства не тратились и не приобретались. Поэтому налог на прибыль от результатов переоценки не изменится. Это отражено в НК РФ и в письмах Минфина России от 8 июля 2011 г. № 03-03-06/1/412, от 8 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/544.

      ВНИМАНИЕ! Налоговый Кодекс предусматривает изменение стоимости основных средств только в четко определенных законом случаях, таких как реконструкция, модернизация, ликвидация и др. (ч.2 ст. 257 НК РФ). Переоценка в этот перечень не входит.

      Однако переоценка повлияет на налоговую базу, исчисляемую для уплаты налога на имущество.

      Поэтому в бухгалтерском и налоговом учете будет по-разному отражена сумма амортизации на данное основное средство или однородную группу. Такая постоянная разница вызывает появление постоянного налогового актива (п. 7 ПБУ 18/02).

      Коэффициент переоценки

      Данный показатель представляет собой отношение реальной (восстановительной) стоимости ОС к первоначальной.

      Иногда коэффициентом переоценки называют индекс-дефлятор, разработанный Росстатом для проведения переоценки методом индексации. В рамках этого метода первоначальную стоимость основных активов нужно было умножить на установленный Росстатом коэффициент для данной группы, действующий на нужный период. Эти коэффициенты регулярно публиковались Росстатом специально для нужд переоценки. Росстат разрабатывал их на основе цен фирм-производителей, а для объектов недвижимости – на основе цен на строительно-монтажные работы по различным регионам.

      Сегодня метод индексации официально не отменен, однако фактически он утратил силу, поскольку Росстат перестал публиковать регулярную динамику статистических индексов-дефляторов. Предприятию не возбраняется применять индексацию при переоценке, но при этом оно должно установить индекс либо самостоятельно, либо обратившись в Росстат на платной основе. Поэтому на практике при современной переоценке ОС практически повсеместно применяется метод прямого перерасчета.

      ВАЖНАЯ ИНФОРМАЦИЯ! Поскольку с точки зрения закона существует выбор между методом индексации и прямого перерасчета при переоценке ОС, то он должен быть отражен в учетной политике конкретной организации.

      Основные средства (ОС) принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01 ). И по общему правилу первоначальная стоимость объектов ОС изменению не подлежит (п. 14 ПБУ 6/01 ). В то же время, как и во многих правилах, тут есть исключения. О том, когда первоначальная стоимость основных средств все-таки может увеличиваться, расскажем в нашей консультации.

      Первоначальная стоимость ОС может увеличиваться…

      Первоначальная стоимость объектов основных средств может увеличиваться в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации и переоценки.

      С точки зрения бухгалтерского учета достройка, дооборудование, реконструкция и модернизация основных средств рассматриваются как однотипные операции, поскольку их учет и документально оформление в целом схожи. Поэтому для удобства достройку, дооборудование, реконструкцию и модернизацию основных средств будем в этой консультации также называть просто «модернизацией».

      Затраты на модернизацию ОС учитываются по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 42 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н, Приказ Минфина от 31.10.2000 № 94н). При этом кредитуются те счета учета, с которыми связана модернизация объекта ОС.

      Приведем некоторые типовые проводки в таблице:

      Операция Дебет счета Кредит счета
      Начислена амортизация ОС, участвующих в модернизации других объектов основных средств 08 02 «Амортизация основных средств»
      Списано оборудование, использованное при модернизации ОС 07 «Оборудование к установке»
      Списаны материалы на модернизацию ОС 10 «Материалы»
      Приняты к учету работы (услуги) сторонних организаций по модернизации ОС 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
      Начислена заработная плата работников, занятых модернизацией ОС 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда»
      Начислены страховые взносы с заработной платы таких работников 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»

      После того, как работы по модернизации, увеличивающие стоимость объекта ОС, завершены, накопленные вложения во внеоборотные активы списываются в состав основных средств (Приказ Минфина от 31.10.2000 № 94н):

      Дебет счета 01 «Основные средства» — Кредит счета 08

      Приемка законченных работ по модернизации оформляется соответствующим актом (п. 71 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н). В качестве такого акта можно использовать, к примеру, Акт о приеме-сдаче отремонтированных, реконструированных, модернизированных объектов основных средств по форме № ОС-3 (Постановление Госкомстата от 21.01.2003 № 7).

      Читайте также:  Использование воды в торговле

      Данные о новой, увеличенной, первоначальной стоимости объекта основных средств по итогам модернизации вносятся в инвентарную карточку учета объекта ОС по форме № ОС-6 (Постановление Госкомстата от 21.01.2003 № 7) или в иной документ, в котором организация ведет учет наличия объектов ОС и их движения внутри организации (п. 40 Приказа Минфина от 13.10.2003 № 91н).

      Первоначальная стоимость объектов ОС может также увеличиваться в результате переоценки. В этом случае корректируется не только стоимость основного средства, учтенного на счете 01, но и начисленная по нему на момент переоценки амортизации.

      При первичной дооценке ОС формируются такие проводки:

      Дебет счета 01 – Кредит счета 83 «Добавочный капитал»

      Дебет счета 83 – Кредит счета 02

      Подробнее о порядке проведения переоценки основных средств и отражении ее результатов в бухгалтерском учете организации мы подробно рассказывали в отдельной консультации.

      Конечно, в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации и переоценки объектов основных средств их стоимость может не только увеличиваться, но и уменьшаться.

      Вопрос: Организация приняла решение переоценить объекты недвижимости и привести их балансовую стоимость в соответствие с текущей (восстановительной) стоимостью. В результате проведенной переоценки объекты недвижимого имущества (офис и квартира) были уценены и их балансовая стоимость уменьшилась почти вдвое. Какие налоговые риски может повлечь за собой уменьшение стоимости внеоборотных активов в рассматриваемой ситуации?
      Ответ: Согласно абз. 5, 6 п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ результаты проведенной налогоплательщиком после 01.01.2002 переоценки (уценки) стоимости объектов ОС на рыночную стоимость не признаются доходом (расходом) для целей налогообложения, не изменяют восстановительную стоимость такого ОС и, следовательно, не влияют на сумму начисленной амортизации. Таким образом, переоценка балансовой стоимости объектов ОС для целей налогообложения не учитывается.
      При этом в связи с уценкой объектов ОС расходы в виде амортизации в бухгалтерском и в налоговом учете будут признаны в разных суммах. В частности, суммы амортизации в бухгалтерском учете будут меньше сумм амортизационных отчислений, учитываемых для целей налогообложения. Следовательно, в учете организации возникают постоянные разницы и соответствующие постоянные налоговые активы (п. п. 4, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль организаций" ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н).
      Что же касается налога на имущество организаций, то уценка объектов ОС в бухгалтерском учете непосредственно повлияет и на сумму этого налога — она уменьшится (ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ). При этом изменения коснутся только того года, в котором была сделана переоценка. Это обусловлено тем, что согласно п. 15 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, результаты переоценки ОС не включаются в данные бухгалтерской отчетности предыдущего отчетного года, а принимаются при формировании данных бухгалтерского баланса на начало отчетного года. Таким образом, переоценка ОС, проведенная по состоянию на 01.01.2009, не уменьшит (увеличит) сумму налога на имущество за 2008 г. Данные от переоценки будут учитываться только при расчете налога на имущество организаций за отчетные периоды 2009 г. и за весь 2009 г. в целом.
      С учетом того что уценка объектов ОС приводит к снижению налога на имущество организаций, необходимо ожидать повышенного внимания налоговых органов к самой процедуре проведения переоценки и ее основаниям. Не исключено, что налоговые органы попытаются оспорить правильность определения налоговой базы для целей исчисления и уплаты налога на имущество (а соответственно, и достоверность результатов проведенной переоценки).
      Следовательно, организации необходимо внимательно отнестись к порядку оформления документов, сопровождающих переоценку. В частности, переоценке предшествуют принятие решения о ее проведении и определение группы однородных объектов ОС. При этом и решение, и определение указанных групп целесообразно отразить в приказе об учетной политике организации. Если переоценка проводилась по результатам экспертизы независимого оценщика, то у организации должны быть в наличии договор на проведение оценки ОС, акт выполненных работ, отчет, составленный оценщиком. Требования к такому отчету содержатся в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
      Е.А.Скаковская
      Аудиторско-консалтинговая компания
      "Бейкер Тилли Русаудит"
      19.11.2009

      Ссылка на основную публикацию
      Как правильно писать не военнообязанная
      не военнообязанная или не военнообязанная Прилагательное «невоеннообязанная» может быть написано как слитно, так и раздельно с частицей «не». Слово «невоеннообязанная»...
      Как правильно заполнять письмо конверт россия
      Уже не одну сотню лет конверты остаются излюбленным способом доставки писем и документации. Однако в эпоху современных цифровых технологий и...
      Как правильно писать не военнообязанная
      не военнообязанная или не военнообязанная Прилагательное «невоеннообязанная» может быть написано как слитно, так и раздельно с частицей «не». Слово «невоеннообязанная»...
      Как узнать высоту здания на карте
      Эта карта показывает оцененную компьютерным алгоритмом по данным рельефа красоту вида, открывающегося с каждой обработанной точки. Более тёплым цветам соответствуют...
      Adblock detector