Что значит легкая альтернатива при продаже квартиры

Что значит легкая альтернатива при продаже квартиры

Когда в объявлении о продаже квартиры написано "альтернатива", это означает что в продаваемом жилье кто-то все еще проживает и собирается на ваши деньги купить себе новое жилье и переехать туда до того, как вы заедете в его квартиру. Это почти всегда, подразумевает увеличенные сроки по выселению. Иногда в описании пишут "легкая альтернатива" или "подобранная альтернатива", т.е. люди уже заранее нашли себе варианты и просто ждут покупателя, чтобы заключить зеркальные сделки и сьехать. Но, не все так просто, как можно подумать.

Когда в альтернативной сделке учавствуют сразу несколько собственников с долями, процесс существенно усложняется. Ведь необходимо, синхронно подобрать 2 квартиры, подходящие по цене и при этом, вовремя внести авансы, чтобы не упустить ни одну из них, иначе процесс поиска может пойти заново.

В моем случае оказалось именно так. Первый звоночек появился, когда я услышал что одна из владельцев вдруг начала кататься и смотреть квартиры, хотя нам озвучивали то, что альтернатива у нее на момент получения аванса, уже была. Неделю она ездила, что-то смотрела, вместо того, чтобы внести аванс за то, что было подобрано заранее. После того, как она наконец поняла, что первый вариант лучший, за него уже внес аванс кто-то другой. Тетка снова начала ездить смотреть и процесс продолжался почти три недели. Как только на горизонте замаячило что-то определенное, подобранная вторыми собственниками квартира тоже ушла. Т.е. все вернулось на начало, с разницей в том, что у нас был четкий срок действия одобрения кредита, до 12 декабря.

И тут мы уже начали волноваться. Вспомнили жутки отзывы об агентстве недвижимости (много негатива мы прочитали в тот вечер, когда вернулись после авансирования), о том что по тем документам что мы получили в обмен на аванс сложно получить его обратно, да и вообще, от нас блин, уплывала мечта, 4-х комнатная квартира в том месте, к которому мы уже морально привыкли. Фитнес, пивнушка, шаговая доступность до метро. Все вдруг стало казаться таким призрачным. Тем не менее, мы решили не поддаваться панике, собрались с духом и начали искать для себя альтернативные варианты, на случай, чтобы было с чем подаваться в банк до окончания срока одобрения ипотеки.

Снова загрузили приложение "Циан" на все телефоны и апогеем стало появление в выдаче той самой квартиры, за которую мы уже внесли аванс. Подруга порывалась поехать и забрать аванс, но я обратил внимание на то, что телефон, данный в обьявлении, не отвечает и подумал, что не все так плохо. Позвонил с двух разных левых симок, чтобы если телефон включится, то мне бы пришло смс и чтобы те, кто проверяет входящие по отключенному, могли мне перезвонить.

Успокоив себя этими бессмысленными действиями мы продолжили искать квартиры и сразу нашли с десяток подходящих. Времени был вагон, так что сопоставляли цены и начали ездить, смотреть квартиры (ну типа, чтобы хоть какая-то была движуха). На этот раз, процесс пошел довольно бойко, нам предлагали неплохие скидки, плюс те квартиры что мы находили, были действительно недорогими, но в каждой был какой-то косяк.

На Шереметьевской нашли сразу 2 квартиры, 3 и 4 комнатные в, похожем на наш, доме, но там не понравилась дорога к метро Бутырская, мимо промзоны и парковка у дома была затруднена. Хотя метро Бутырская и Марьина Роща, это самое близкое к центру, что мы когда было находили. Но район не понравился, обе квартиры были хуже (меньше площадь, хуже планировка, а на верхнем этаже обои с потолка свисали) чем то, за что мы внесли аванс.

Посмотрели квартиру в Коньково, находящуюся в аварийном доме (благо вовремя заметили это дело, благо циан это показал), посмотрели квартиры на Сходненской и Планерной. В одной был проссатый кошками подьезд, в другой квартира убитая напрочь (какое-то гнетущее впечатление от нее осталось, будто сдох там кто-то), а ТЦ рядом с метро, так вообще, сцуко, окраина мира. Какие-то шоблы малолеток в фудкорте, верхний этаж вообще опенспейс рыночный, жуть короче.

Заинтересовал район Ясенево, где продавалось 2 квартиры, но не понравилось в метро, потому что опять были эти "рюкзачники", которые нас преследовали на серой ветке и на планерной. Там не менее, рыжую ветку продолжали рассматривать как приоритетную.

В Ясенево продавалось несколько квартир, в домах рядом с метро. Одна на первой линии, так что виден был вход в метро, другие чуть подальше. Но в той, что рядом, не было балкона. Там вообще дебильные дома с квартирами, где только некоторые имели балконы. А мне без балкона нельзя.

Попутно зарулили к товарищу и попали на ДР, так что обратно вернулись поздно и изрядно поддатые. Но немного отпустило. Ясенево смотреть больше не стали, но из избранного не удалили. Хотя, список этот, редел с каждым днем на 1-2 позиции. Видимо, не одни мы искали себе "дешево и сердито", по большинству квартир было много показов, несмотря на то, что 3-ки весьма специфичный товар и тем более маломерки, в панельных домах.

Читайте также:  Можно ли поставить на учет машину конструктор

Два раза в неделю связывались с риелтером, узнать положительные новости по квартире, вдруг наконец что-то замаячило на горизонте (тетка автивизировалась и нашла пару квартир) и мы заказали оценочный отчет, который подали в банк вместе с остальными документами на квартиру и заявка ушла в работу.

Не успели обрадоваться, как выяснилось, что опять поочередно сорвались обе выбранные альтернативные квартиры (обе находились в доме, где часть квартир была получена с нарушениями, а риелтер эту фишку просек и порекомендовал отказаться от таких рисков), а посмотрев на циан, обнаружили что 80% наших просмотренных квартир тоже проданы. Но тут уже надо было выбрать как-то путь и держаться его, никуда не сворачивая. Подруга в очередной раз дернулась вернуть аванс, но я убедил ее, что все равно, нормальные квартиры уже ушли и лучше немного подождать.

В это время одни из продавцов подобрали себе альтернативу и были готовы внести аванс, а вторые тоже выбирали уже из двух квартир и решили расширить себе возможности, взяв ипотеку. Параллельно банк окончательно одобрил квартиру и даже назначил день сделки (наконец то, появились реальные даты в потоке неопределенности, длившемся 2 месяца и вытянувший бы нам нервы, если бы мы не были такими пофигистами).

Из-за того, что по второй альтернативе тоже была ипотека (ее брали сначала на одного человека, а потом поменяли на второго из-за возможности получения налогового вычета) они уже не успевали подать документы на квартиру и мы решили сделку разбить на две, заменив одну из альтернатив, обычной продажей с условием продления даты выезда на эту часть жильцов.

Другие продавцы нашли себе убитую однуху на первом этаже во вскрытыми полами, которую ранее снимали гаторбайтеры, так что им тоже нужно было время на ремонт. И мы договорились, что обоим продавцам мы увеличиваем срок выезда до одного месяца с момента регистрации ДКП в рег палате.

С такими условиями удалось выйти на сделку в назначенный срок. И тыц, очередной этап пройден.

При подборе квартиры в объявлениях часто указывается: «альтернатива». Чем это грозит потенциальному покупателю? И что это такое?

Квартиры на рынке делятся на две основные категории – свободные и с альтернативой. Первые подразумевают под собой чистую продажу за деньги, а вторые — необходимость подобрать собственнику взамен иную недвижимость, т.е. обменять ее.

Статус альтернативной – это серьезный недостаток для покупателя, сделка может затянуться или даже вообще не состояться. После того как покупатель вносит аванс, продавец такой квартиры начинает подбирать себе варианты, и из-за нескромных запросов, например, может так и не найти ему подходящую, и отказаться от сделки. Многолетний опыт работы на рынке независимой оценки недвижимости и квартир в частности показывает, что такие продавцы почти всегда стараются не афишировать того, что им нужна альтернатива и изначально утверждают что продажа чистая. Но можно попытаться их вычислить.

Первое – обязательно напрямую, еще при разговоре по телефону спросить про юридический статус квартиры. Бывает что на прямой вопрос нет прямого ответа, и если началось какое-то виляние, то о чистой продаже и речи быть не может.

Второе – следует очень внимательно изучить объявление. В нем пишут «свободная продажа», «чистая» или что-то еще. Если написано "легкая альтернатива" или "АП", то надо понимать, что в объявлениях о сложностях никогда не пишут.

Третье — при осмотре квартиры нужно обратить внимание на ее обжитость, т.е. пустая она или в ней живут люди. Если живут – то куда переедут при продаже, если есть куда, то почему уже не переезжают? Поэтому нужно сразу ставить условие что квартира будет освобождена еще до сделки. Также следует прогуляться с продавцом до ЕИРЦ, где запросить выписку из домовой книги или единый жилищный документ, где будут указаны все прописанные в квартире граждане. Опять же трудность – куда они денутся после купли-продажи. Если они со слов продавца и планируют куда-то перепрописаться, то это не значит что они это сделают. Хорошо бы это все сделать также до сделки.

Еще одним подтверждением того что квартира альтернативная, является срок, в который продавец готов выйти на сделку. Сегодня сбор всех документов, включая БТИ, составляет 2 недели, а все что дольше – должно навеять на подозрения. Если продавец начинает ссылаться на командировки или болезни, то скорее всего он подыскивает другую квартиру.

Читайте также:  Какие цифры по счетчику воды надо передавать

И последнее: В договоре купли-продажи следует обязательно прописать условие о передачи квартиры в течение одного дня после регистрации сделки.

Существует множество вариантов заключения договора купли-продажи жилого помещения: с предоплатой, в ипотеку, в рассрочку, за материнский капитал и т.д. Одной из разновидностей является продажа жилья в обмен на новую квартиру от другого продавца, что неофициально именуется альтернативным ДКП.

Что означает подобный договор?

Сделка альтернативы означает, что продавец на деньги, полученные от продажи квартиры покупает себе взамен жилое помещение. Договор заключается, как минимум, с тремя сторонами:

  1. покупателем первой квартиры;
  2. ее продавцом;
  3. продавцом квартиры взамен (продавец альтернативы).

Выделяют следующие виды:

  • легкая альтернатива (когда участвуют всего три стороны);
  • цепочка сделок (когда квартир покупается и продается несколько, соответственно, и сторон тоже более 3-х).

Что такое легкая альтернатива?

Под таковой понимается простая сделка, которую в народе часто путают с договором мены. Это не совсем так, ведь заключение договора легкой альтернативы значит, что продавец меняется не с покупателем, а на деньги от совершенной в его пользу продажи приобретает недвижимость у третьего лица.

То есть, в таком договоре участвуют только три стороны, а само жилье подбирается довольно быстро и, как правило, его сумма совпадает со стоимостью проданной квартиры. Если нет, то в сделке прописывается обязанность первого продавца также оплатить необходимую сумму.

Сфера применения

Применяется тогда, когда продавец желает приобрести собственность взамен проданной. Ситуации могут быть разными:

  • продается коммунальная квартира, и жильцы разъезжаются;
  • желание расширить площадь жилья;
  • продажа долевой собственности (когда каждый собственник желает жить отдельно) и т.д.

Схема операции

Купля-продажа осуществляется так:

  1. Продавец первой квартиры выставляет объявление на продажу и одновременно с этим ищет жилье в обмен на схожую сумму. Присмотрев подходящий вариант, он договаривается с продавцом альтернативной квартиры (устно или с помощью предварительного договора) о том, каким образом будет совершена купля-продажа.
  2. Покупатель выбирает квартиру первого продавца и все три стороны обговаривают условия (устно или с помощью предварительного договора).
  3. Стороны заключают ДКП, согласно условиям которой покупатель передает деньги не продавцу своей будущей квартиры, а владельцу альтернативного жилья.
  4. Стороны совершают обязательства, прописанные в сделке (в установленный срок освобождают и передают квартиру, оплачивают, доплачивают и т.д.).
  5. Подача заявления в ЕГРН с двумя пакетами. Внесение изменений в Росреестр может быть произведено как одновременно, так и нет, т.к. кадастровый орган воспринимает альтернативную продажу как разные сделки.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Особенности

Особенностью заключенного договора является меньший риск первого продавца остаться без крыши над головой. После продажи своей квартиры он въезжает в приобретенную на эти деньги, а это значит, что ему не нужно тратить какое-то время на поиски нового жилья.
В случае когда альтернативная квартира стоит дешевле продаваемой, продавец оставшуюся сумму получает от покупателя на руки или на свой счет.

Стороны

В договоре прописываются 3 (или более, если речь идет о цепочке) стороны:

  • продавец квартиры, желающий приобрести жилье взамен;
  • покупатель его жилплощади;
  • продавец альтернативной квартиры, который также может выступить и покупателем еще одной альтернативы в цепочке.

Порядок действий

Подготовительный этап схож с обычной сделкой купли-продажи: стороны проверяют жилплощади на юридическую чистоту, по возможности изучают историю перехода права собственности, чтобы избавить себя от лишних рисков.

Оба продавца в этот момент занимаются сбором документов, а когда стороны заключат предварительный договор или устно согласуют дату заключения основной сделки, альтернативный владелец занимается подготовкой своей банковской ячейки или выбирает иной способ передачи денежных средств.

Документы

Оба продавца должны предоставить аналогичный пакет документов:

  • правоустанавливающий документ на жилое помещение (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных до июля 2016 года);
  • справка из ЕГРН;
  • технический паспорт из БТИ;
  • паспорта продавцов;
  • выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ;
  • справке из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
  • нотариально удостоверенное согласие на продажу от супруга (в том числе и бывшего, если жилье являлось совместным имуществом);
  • согласие от органов опеки и попечительства (если один из собственников или зарегистрированных там лиц – несовершеннолетний).

Проведение расчета

Расчет может производиться как «на руки», так и при помощи банковской ячейки. Если сторон всего три, то ячейка потребуется одна, для передачи суммы продавцу альтернативы.

Если суммы не совпадают (продавец первой квартиры должен доплатить или, наоборот, покупатель должен отдать часть суммы ему, т.к. альтернатива дешевле), то стороны могут арендовать две ячейки. Соответственно, когда речь идет о цепочке альтернатив, сейфов также будет несколько.

Схема с 2 ячейками:

  • покупатель приобретает квартиру в продавца за определенную сумму;
  • продавец приобретает альтернативу, которая стоит на 20% дешевле;
  • покупатель закладывает эти 20% в ячейку продавца;
  • оставшаяся сумма поступает в сейф собственника альтернативы.
Читайте также:  Кража персональных данных статья

Регистрация прав

Стороны подают совместное заявление о регистрации права собственности, но к нему прилагается 2 пакета документов (по количеству квартир, на которые должен быть осуществлен переход прав).

После регистрации каждый участник (продавец первой квартиры и его покупатель) забирает свой пакет.

Преимущества и недостатки

Для продавца

Плюсы:

  • нет риска остаться без жилья после продажи;
  • цена на будущую жилплощадь не изменится из-за нестабильности финансового рынка, т.к. сделка заключается сразу;
  • не нужно долго ждать, процесс регистрации права собственности будет осуществляться одновременно или практически одновременно с перерегистрацией в пользу покупателя).

Минусы:

  • долгий поиск жилья и покупателя, т.к. многие опасаются рисков альтернативной сделки;
  • из-за этого приходится снижать цену.

Для покупателя

Плюсы:

  • часто в таких сделках участвуют агенты по недвижимости, что увеличивает шансы на чистоту сделки;
  • альтернативных предложений больше, чем «чистых», а значит, будет из чего выбирать жилье;
  • выгодная для покупателя цена (т.к. продавец старается побыстрее продать жилье для приобретения нового).

Минусы:

  • риск возникновения конфликтов между сторонами;
  • риск отказа продавца альтернативы от участия в последний момент;
  • риск повышения цены (в такой ситуации продавцу может просто не хватить средств на покупку альтернативы).

Возможные риски

Условно различают две группы рисков: типовые для ДКП жилья и специфические для альтернативы.

К типовым рискам относятся:

  • наличие скрытых обременений;
  • возникновения ареста на квартиру;
  • признание сделки недействительной по законным основаниям;
  • желание расторгнуть договор в одностороннем порядке и т.д.

Специфические риски:

  • несогласованность действий между сторонами (то документов не хватает, то возникают причины перенести подписание договора и т.д.);
  • частичная регистрация (когда переход прав осуществляется только на одну квартиру, а во втором случае Росреестр отказывает внести запись).

В первой ситуации от всех несогласованностей частично поможет заключение предварительного договора. В нем будет и фиксация цен на жилые помещения, и точные сроки заключения основного договора.

Если возникает частичная регистрация, стороны пишут еще одно заявление, которым приостанавливают процедуру перехода права собственности только на одно жилье до момента, пока не будет выяснена причина отказа в регистрации второй квартиры. Это может быть недостаток необходимых сведений, ошибки в предоставленных документах, т.е. то, что сторонам необходимо исправить.

Участие несовершеннолетних собственников

Чаще всего именно наличие несовершеннолетних заставляет продавцов идти на альтернативные сделки: чтобы получить согласие органа опеки на продажу, необходимо иметь вариант жилья взамен, которое:

  • будет соответствовать условиям продаваемой квартиры или будет лучше (как в плане площади, так и наличием хорошего ремонта и т.д.);
  • имеет все необходимые средства коммуникации;
  • пригодно для проживания несовершеннолетних.

Жилье с меньшей площадью можно приобрести только в одном случае: кто-то из детей или родителей серьезно болен, и часть суммы от продажи пойдет на лечение.

Налогообложение

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, собственник освобождается от уплаты 13% подоходного налога на проданную квартиру в том случае, если владел ею:

  • более 3 лет – если квартира была подарена родственниками, унаследована или приватизирована;
  • более 5 лет – в остальных случаях, в т.ч. при покупке квартиры.

При этом в альтернативной сделке продавец такой квартиры остается в плюсе: ему не нужно платить налог, но он вправе получить налоговый вычет за купленную жилплощадь. Тем же правом обладает и покупатель его квартиры.

Ипотечные сложности

Сложность состоит в большом количестве времени на рассмотрения заявки, проверке кредитной истории и т.д. За то время, что кредитная организация рассматривает заявку, собственник может поднять цену или найти другого покупателя.

В данной ситуации наилучшим вариантом является согласование всех своих действий по заключению альтернативного ДКП с банком: так как залог будет оформлен в его пользу (в некоторых случаях оформляется в пользу продавца-собственника), организация идет навстречу своим клиентам и помогает с заключением сделки.

Отношение покупателей к заключению нетиповых соглашений

Многие покупатели действительно до последнего боятся вступать в данные правоотношения. На форумах то и дело граждане советуют друг другу отказаться от нее и заключить типовой ДКП, а потом просто на эти деньги купить квартиру, до этого времени пожив у родственников или по найму жилого помещения.

В то же время из-за нестабильности финансового рынка, у продавца возникает риск не купить жилье потом из-за инфляции, обесценивания и т.д., поэтому, взвесив «за» и против», на практике они все же соглашаются на альтернативу.

Для того чтобы продавцу после продажи избежать риска остаться без крыши над головой, существует возможность заключить одновременную сделку по продаже своей собственности и покупке новой, в которой должно быть три подписи: продавца, покупателя и продавца альтернативной квартиры. Такой договор имеет как преимущества, так и недостатки, которые необходимо предусмотреть заранее.

Ссылка на основную публикацию
Что входит в сгоз по 44 фз
Совокупный годовой объем закупок по Закону N 44-ФЗ Совокупный годовой объем закупок, осуществляемых в соответствии с Законом N 44-ФЗ (далее...
Хранить негде как пишется
Все три варианта допустимы. Правильно Нигде – данное слово отвечает на вопрос «где?», следовательно, является наречием (местоименным, отрицательным). В данном...
Цафап гибдд по московской области
Адрес: 127473, г. Москва, ул. Садовая-Самотечная, д. 1 Телефон: (495) 624-78-52 Обслуживаемая территория: г. Москва Код подразделения: 1145519 Описание: автоматическая...
Что входит в страховой стаж для пенсии
Что такое страховой стаж - понятие в соответствии с пенсионным законом. Страховой стаж – это учитываемая при определении права на...
Adblock detector