Что является многоквартирным домом по жилищному кодексу

Что является многоквартирным домом по жилищному кодексу

С точки зрения архитектуры, многоквартирный дом является строением различной формы, этажности и планировки. Со стороны действующего законодательства все несколько сложнее, ведь от статуса жилого объекта напрямую зависит способ его содержания, а также права и обязанности собственников помещений, расположенных в здании.

Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе

С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-23-69 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.

Согласно п.3, ст.16 ЖК РФ, квартирой считается обособленная площадь, состоящая из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.

В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. При этом, кроме квадратных метров, указанных в Свидетельстве, владельцам помещений принадлежат:

  • помещения, не относящиеся к квартирам и предполагающие общее пользование (лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические помещения, лифты и т. д.);
  • помещения, предназначающиеся для проведения культурных мероприятий и организации досуга собственников недвижимости МКД;
  • крыши, инженерные конструкции и оборудование, расположенное как в доме, так и за его пределами;
  • земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, и объекты, расположенные на данном участке.

Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).

Законодательная база

Существует несколько законодательных актов, определяющих порядок установления статуса МКД и регламентирующих права собственников помещений, расположенных в нем:

Наименование документа Его суть
Постановление Правительства №47 от 20.01.06. Законодательный акт, устанавливающий основные требования к жилым помещениям.
Градостроительный кодекс Свод законов, определяющих порядок территориального планирования, проектирования и строительства зданий.
СНиП 31-01-2003 Свод правил, содержащий в себе основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам.
Постановление Правительства № 491 от 13.08.06. Акт, регламентирующий содержание общего имущества в МКД.
Постановление Правительства № 290 от 03.04.13. Документ, содержащий в себе перечень минимальных услуг, необходимых для поддержания функциональности имущества в МКД.
Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.03. Законодательный акт, содержащий в себе правила и нормы технической эксплуатации жилых помещений.
Постановление Правительства № 416 от 15.05.13. Нормативно-правовой акт, определяющий стандарты управления МКД.

Виды многоквартирных домов

Многоквартирный дом – понятие, обобщающее несколько видов зданий, классифицирующихся по следующим признакам:

  1. По назначению:
    • квартирные дома, предназначенные для постоянного проживания;
    • общежития, предназначающиеся для временного или постоянного проживания.
    • По количеству этажей:
      • малоэтажные (достигающие двух этажей);
      • среднеэтажные (дома от трех до пяти этажей в высоту);
      • многоэтажные (более шести этажей);
      • здания повышенной этажности (от 11 до 16);
      • высотные (более 16 этажей).
      • По количеству квартир:
        • двухквартирные;
        • многоквартирные.
        • По структуре:
          • коридорные (вход в квартиры с общего коридора);
          • секционные (несколько квартир, имеющих выход в одно общее помещение);
          • галерейные;
          • блокированные;
          • смешанного типа.
          • По материалам, из которых изготовлены основополагающие конструкции:
            • кирпичные;
            • панельные;
            • монолитные;
            • смешанного типа (каменные или бетонные стены с деревянными перекрытиями).

            ВАЖНО

            От материалов несущих конструкций напрямую зависит срок эксплуатации здания. Панельные дома могут служить 100-120 лет, тогда как монолитные и кирпичные – до 150 лет.

            Требования, предъявляемые к многоквартирным домам

            Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном 20.05.2011. Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:

            1. расположению строения;
            2. коммуникациям, установленным внутри здания;
            3. высотности;
            4. квартирам и помещениям общего пользования;
            5. деятельности организация, располагающихся в коммерческих помещениях жилого дома;
            6. несущим конструкциям и т. д.

            К сведению

            Данный законодательный акт не распространяется на объекты блокированной постройки, мобильные здания.

            Отличия частного дома от МКД

            Согласно п.3, ст.48 Градостроительного кодекса РФ, частным домом (или объектом индивидуального строительства) является здание, состоящее не более чем из трех этажей и предназначенное для проживания одной семьи. Отсюда одним из явных отличий МКД от частного дома является этажность (многоквартирные дома неограничены законодательством в количестве этажей). Кроме того, МКД рассчитаны на проживание большего количества семей, не связанных друг с другом.

            Читайте также:  Перечень видов деятельности для енвд 2018

            Еще одним принципиальным различием рассматриваемых объектов становится наличие общей собственности в многоквартирных домах. Частные же постройки, как правило, не имеют общих лестничных площадок, лифтов и технических помещений, а земельный участок, на котором расположено строение, принадлежит одному или нескольким собственникам.

            Определение МКД предполагает наличие управляющей компании, ТСЖ или кооператива. Собственники частного дома платят исключительно за коммунальные услуги, не делая взносы на текущее содержание жилищного фонда, капитальный ремонт и т. д.

            Многоквартирный дом блокированной постройки

            Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.

            Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.

            Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).

            Возможна ли смена статуса дома?

            Нередко, после пристройки дополнительных сооружений или сноса части здания, статус объекта может быть изменен (при согласии всех владельцев помещений, расположенных в строении). Основанием для обращения в органы местного самоуправления становятся следующие документы:

            1. План жилого дома, содержащий в себе техническое описание объекта, составленный на основании разрешения на строительство и проектной документации.
            2. План жилого дома с техническим описанием объекта и составленный в строгом соответствии с паспортом помещения (если последнее возведено после принятия Градостроительного кодекса РФ).
            3. План дома с описанием, составленный в соответствии с декларацией и судебным актом, признающим право собственности на самовольную постройку (если объект возведен с нарушениями Градостроительного кодекса).
            4. План дома с техническим описанием, составленный на основании декларации, если прочие документы отсутствуют или утеряны без возможности восстановления.

            ВАЖНО

            Смена статуса жилого дома влечет за собой изменения в правах и обязанностях собственников помещений, а также способе управления объектом недвижимости.

            Особенности МКД

            Многоквартирные дома отличаются от прочих жилых объектов и имеют ряд особенностей:

            • Жилые и коммерческие помещения, расположенные в МКД, не могут оставаться без собственника, поэтому взносы на текущий и капитальный ремонты, ОДН начисляются в любом случае.
            • Данный вид недвижимости отличается большим количеством собственников помещений, обязанных нести ответственность не только за личное имущество, но и за содержание помещений, конструкций общего пользования.
            • В связи с тем, что все коммуникации имеют централизованный характер, ограничить в потреблении ресурсами отдельную квартиру попросту невозможно. Поэтому наказание должников может заключаться исключительно в отключении электроэнергии.
            • Ненадлежащий контроль над ресурсообеспечивающими коммуникациями приводит к сбоям в подаче коммунальных услуг для многих пользователей помещений.
            • Ввиду большого количества проживающих, конфликтные и спорные ситуации между собственниками не редкость, а возникают они по причине нарушения режима дня, захвата территории общего пользования и т. д.
            • МКД, как и любой объект недвижимости, подвержен износу. Именно поэтому с течением времени на его содержание и текущий ремонт уходит все больше денежных средств.
            • Многоквартирные дома требуют обязательного наличия управляющей организации, контролирующей своевременную и полноразмерную подачу необходимых ресурсов, техническое состояние всех сооружений и коммуникаций, надлежащий уход за придомовым земельным участком.
            • В отличие от домов блокированной постройки и частных жилых объектов, МКД участвуют в федеральных и региональных программах, а значит финансирование капитального ремонта, реконструкции или реставрации происходит не только на деньги собственников, но и за счет бюджетных средств.
            Читайте также:  Как вернуть паспорт ссср как писать заявление
            Разница в определениях несколько формальна, но их знание нужно для работы с нормативно-правовыми актами, и для того, чтобы «говорить на одном языке».

            Отличие жилого дома от многоквартирного состоит в наличии у последнего общего имущества.

            Если в доме есть общее имущество (состав которого определен ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) – то это многоквартирный дом, если нет общего имущества – то это жилой дом.

            Многоквартирный дом — это (определение):

            Жилой дом — это (определение):

            Согласно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

            Для справки: в определении «жилого дома», данном в постановлении Правительства УР №59, к жилому дому отнесена «часть жилого дома… имеющая отдельный вход-выход на прилегающий к дому земельный участок». Этим данное определение отличается от определения по федеральным нормативно-правовым актам, в соответствии с которыми такая часть дома относится к многоквартирному дому.

            Большинство проблем системы ЖКХ касаются многоквартирных домов, строительство которых является одним из наиболее популярных. Их легче возводить, а затем обеспечивать хорошими условиями проживания. При этом все процессы управления многоквартирным домом и его благоустройства регулируются нормами законодательства.

            Что это такое?

            Многоквартирный дом – это здание, под крышей которого находятся несколько квартир, имеющих общий выход в помещения общего пользования или непосредственно на земельный участок, прилегающий к территории.

            Главным в данном понятии является отсутствие одного владельца, помещения принадлежат разным лицам, в числе которых могут быть как частные граждане, так и различные организации, даже государство.

            На практике часто путаются понятия «жилой дом» и МКД, хотя законодательство четко их разделяет. МКД отличается:

            • наличием нескольких собственников;
            • разделением не на комнаты, а на квартиры, которые дополняются еще и общедомовым имуществом: подвалами, подъездами, чердаком и так далее;
            • наличием долевой собственности и возможностью управлять зданием через собрание жильцов и другими.

            Законодательная база

            Регулирование действий жильцов и организаций, обслуживающих многоквартирный дом, происходит согласно нормативной базе, разработанной на федеральном, региональном и местном уровнях.

            Основу ее составляют Гражданский и Жилищный кодексы РФ. Первый описывает право граждан на благополучные условия проживания, владение собственностью и возможность ею распоряжаться. Второй регулирует основные моменты обращения с имуществом многоквартирного дома и взаимодействия с подрядными организациями. Также в ЖК РФ дается определение многоквартирного дома.

            В систему федеральных законов входят:

            • ФЗ от 30.12.2004 г. № 215 «О жилищных накопительных кооперативах».
            • ФЗ № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке».
            • ФЗ от 21.07.1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
            • ФЗ от 24.07.2008 г. № 161 «О содействии развитию жилищного строительства».
            • ФЗ N 5242-1 от 25.06.1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».
            • Закон РФ N 1541-1 от 04.07.1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ».

            Действует на территории РФ и система постановлений правительства, включающая широкий перечень документов, нормирующих:

            • минимальный набор услуг, которые необходимы в обеспечении надлежащего содержания общего имущества МКД;
            • правила и режим предоставления коммунальных услуг собственникам жилья;
            • критерии по установлению приборов учета общего и частного назначения;
            • механизмы установления тарифов за предоставленные услуги и прочее.

            Многоквартирный дом

            Поскольку многоквартирный дом – структура сложная, включающая несколько различных компонентов, обеспечение ее функционирования происходит непросто.

            Способы управления

            Жилищный Кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:

            Выбрать способ могут сами жильцы на общем собрании собственников, при желании они могут и сменить выбранный вариант на другой. Однако, если жильцы не могут прийти к единому мнению и определиться, кто будет осуществлять управление их домом, эту функцию берет на себя государство, избирая УК через открытый конкурс.

            Читайте также:  Как сдать билет на туту ру

            Наиболее распространенными формами управления являются ТСЖ и через управляющую компанию. В первом случае избирается правление, которое будет представлять интересы собственников в различных инстанциях и осуществлять функции управления. Во втором все обязанности ложатся на управляющую компанию, которая полностью занимается обслуживанием здания, выставляя собственникам счет за свои услуги.

            Что такое непосредственное управление многоквартирным домом? Смотрите тут.

            Оплата

            Оплата коммунальных услуг в многоквартирном доме устанавливается согласно утвержденным в регионе тарифам. Она рассчитывается с учетом размеров квартиры, количества проживающих в ней людей и наличия приборов учета. Если в доме имеются льготники, их доля начисляется согласно имеющейся льготе.

            Оплата включает все блага, которые получают собственники:

            • оплату ресурсов: тепла, воды и электроэнергии;
            • вывоз мусора;
            • косметические и плановые ремонты мест общего пользования;
            • обслуживание лифтов;
            • уборка придомовой территории и благоустройство;
            • обслуживание мусоропроводов;
            • капитальный ремонт и прочие обязанности.

            В зависимости от способа управления средства поступают на разные счета. Так кооператив может собирать со своих членов выплаты на отдельном счете, а потом распределять их в качестве платы организациям, поставляющим услуги.

            Управляющая организация может выставлять счет за определенные действия и ресурсы, расписывая их в квитанции. А отдельные счета могут выставлять другими компаниями только за те услуги, которые оказывают они. К примеру, обслуживанием домофона может заниматься отдельная компания.

            Счета приходят ежемесячно согласно установленным в регионе срокам, оплата их должна производиться так же в установленный период без задержек. В квитанции указывается какая сумма за что начисляется.

            Правила проживания

            Проживание в МКД должно быть максимально комфортным для всех жильцов, поэтому существуют отдельные правила проживания, они установлены как федеральным законодательством, так и местными нормами.

            Правила включают:

            • соблюдение тишины после 23 часов;
            • запрет на самовольную перепланировку квартиры;
            • пользование лестничными площадками и другими местами общего пользования;
            • порядок оплаты коммунальных услуг;
            • условия содержания домашних животных в квартире;
            • запрет на захламление общей территории;
            • ответственность жильцов за нарушение правил проживания и так далее.

            Благоустройство придомовой территории

            Мало кто знает, но данная часть входит в обязанности обслуживающей компании. Придомовая территория включает участок земли, на котором расположен сам дом, а также объекты, обеспечивающие комфортное проживание собственников. Размер ее может сильно отличаться.

            Компания, оказывающая услуги в сфере ЖКХ, отвечает за:

            • уборку мест общего пользования;
            • озеленение прилегающей территории;
            • обустройство контейнерных площадок и вывоз мусора;
            • очистку и ремонт скамеек, ограждений и прочих конструкций;
            • ремонт мест отдыха и организацию новых.

            Проведение текущего и капитального ремонта

            Ремонтные работы входят в перечень услуг, оплачиваемых через квитанции. Существуют нормативы на проведение текущего и капитального ремонта. Первый производится регулярно без дополнительной оплаты со стороны жильцов. Второй в 2018 году частично финансируется за счет средств, собранных на счету регионального оператора.

            Как провести заочное голосования собственников жилья? Информация здесь.

            Каким может быть размер детской площадки для многоквартирного жилого дома? Подробности в этой статье.

            Срок службы

            Любое здание со временем ветшает и приходит в негодность. Нормативы, регулирующие срок службы многоквартирного дома, зависят от многих показателей. Обычно здания делят по периоду их постройки и материалу изготовления. Так, возведенные довоенные постройки предполагают срок использования в 125 лет, послевоенные – 150. Панельные хрущевки могут использоваться не более 50 лет, а кирпичные около 100. Современные панельные дома имеют срок службы в 100-120 лет, а кирпичные или из монолитного железобетона – в 125-150 лет.

            Конечно, условия ухода за домом значительно влияют на его «жизнестойкость». Выполненный вовремя и в правильном объеме капитальный ремонт намного продлевает сроки годности МКД.

            На видео об управлении и эксплуатации МКД

            Ссылка на основную публикацию
            Что нужно для открытия управляющей компании
            Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и...
            Что входит в сгоз по 44 фз
            Совокупный годовой объем закупок по Закону N 44-ФЗ Совокупный годовой объем закупок, осуществляемых в соответствии с Законом N 44-ФЗ (далее...
            Что входит в страховой стаж для пенсии
            Что такое страховой стаж - понятие в соответствии с пенсионным законом. Страховой стаж – это учитываемая при определении права на...
            Что нужно для оформления машины в гаи
            Многие люди интересуются вопросом: как происходит сейчас оформление автомобиля в ГИБДД по новым правилам? Вопрос актуальный, так как машины сегодня...
            Adblock detector